Часть 1. Основы
Как купить недвижимость в Таиланде, чтобы потом не пришлось жалеть?
Чтобы ответить на этот вопрос, следует четко понимать с какими рисками можно столкнуться. Например, всегда есть риск выбрать недвижимость, которая не оправдает ваших инвесторских ожиданий или вообще превратится в финансовую обузу. Или можно не прогадать с объектом покупки, но при этом напортачить с юридической точки зрения. Если хотите избежать подобных сценариев, следует придерживаться простых правил. Во-первых, выбирать объект на покупку всегда имеет смысл с профессиональным консультантом. Ведь вам не только помогут разобраться, кто есть кто на рынке недвижимости, но и подскажут какие проекты обладают бóльшим потенциалом для последующей сдачи в аренду. Все-таки в 90% случаев, недвижимость в Таиланде приобретается с целью получения дохода от аренды. Обидно будет вложиться в объект, который не будет пользоваться особым спросом среди отдыхающих. Во-вторых, всегда нанимайте независимых и компетентных юристов из авторитетных компаний. В-третьих, обязательно изучите матчасть и подготовьтесь сами.
Для упрощения задачи, мы подготовили большой лонгрид об особенностях процесса покупки недвижимости в королевстве Таиланд. Сразу подчеркнем: это не всеобъемлющий юридический гид, а скорее дружеский рассказ о важных нюансах, которые желательно знать каждому перед покупкой.
О духе и букве тайского закона
Начнем с главного: владеть землей в Таиланде могут только тайские резиденты. Иностранцы лишены этого права, как бы им этого не хотелось. При этом, оформлять в собственность квартиру или само здание виллы иностранцы могут. Но только не землю. Само слово «Таиланд» означает «земля тайского народа». По сути, это центральный постулат тайской культуры и дух, на котором строится законодательство о праве собственности на землю.
Естественно, как и в любой другой стране, существуют юридические хитрости и лазейки, позволяющие так или иначе обойти запреты. Более того, сегодня многие иностранцы де-факто владеют земельной собственностью в Таиланде. Проблема лишь в том, что зачастую это делается неправильно, с использованием «юридических костылей», кое-как собранных недобросовестными или некомпетентными юристами.
Однако, следует помнить, что, если подобный «костыль» станет предметом рассмотрения в суде, решение будет приниматься, исходя из духа закона, который всегда превалирует над буквой и запрещает иностранцам владеть земельной собственностью. Судьи в таких случаях, как правило, выносят решение не в пользу нарушителей духа закона.
Тем не менее, не стоит расстраиваться раньше времени. Ведь существует различные способы, позволяющие иностранцам совершенно легально инвестировать в тайскую недвижимость и спать при этом спокойно. Просто нужно знать и придерживаться правил игры. И не вдзумайте экономить на квалифицированной юридической помощи. Но обо всём по порядку.
Фрихолд vs Лизхолд
Законодательство Таиланда предусматривает для иностранцев два варианта владения недвижимостью – Фрихолд (Freehold) и Лизхолд (Leasehold).
Фрихолд
Фрихолд – это полное и безусловное право собственности на неограниченный срок. Подтверждением этого права является документ Чанот (Chanote), оформленный на имя владельца.
Купить во Фрихолд иностранцы могут лишь квартиры в жилых комплексах со статусом «кондоминиум» и только в рамках так называемой «иностранной квоты». Согласно действующего закона, для продажи иностранцам во Фрихолд в кондоминиумах выделяется лишь 49% площадей («иностранная квота»). Остальные площади (51%) отводятся для продажи тайским резидентам («тайская квота»).
К примеру, если в кондоминиуме 100 квартир, то продать иностранцам во Фрихолд можно лишь 49 из них. Остальные квартиры могут быть проданы во Фрихолд только тайским резидентам – физическим или юридическим лицам. Если же все квартиры из «иностранной квоты» распроданы, иностранцы могут приобрести квартиру из «тайской квоты», но в Лизхолд.
Плюсы Фрихолда:
• Полное и безусловное право собственности на неограниченный срок;
• Полная свобода распоряжения (продать, подарить, передать по наследству и т.д.);
• Право голоса на собраниях собственников кондоминиума.
Минусы Фрихолда:
• Средства на покупку должны прийти из-за рубежа (об этом расскажем далее);
• Стоимость квартир из «иностранной квоты» в среднем выше на 5-10%;
• Собственность во Фрихолде декларируется и облагается налогом;
• Расходы на регистрацию несколько выше в сравнении с Лизхолдом (2-3% от стоимости);
• Во Фрихолд нельзя оформить землю, если вы иностранец.
Лизхолд
Лизхолд – форма собственности с ограниченным сроком действия.
Лизхолд это по сути договор долгосрочной аренды. Особенность в том, что на весь срок действия договора аренды (30 лет), арендодатель (собственник) предоставляет арендатору (иностранцу) все права по распоряжению недвижимостью – проживать, строить, делать ремонт или перепланировку, перепродавать, дарить, сдавать в субаренду, передавать в наследство. При этом, по истечению первых 30 лет стороны могут возобновить срок действия договора еще на 30 лет. А потом еще раз на 30 лет. Но возобновление не гарантировано.
Документом, подтверждающим права владельца Лизхолда, также является Чанот, однако в нем указан срок действия договора. Собственником-арендодателем обычно выступает тайское юридическое лицо (застройщик) либо тайский гражданин (например, владелец земли).
Как правило, иностранцы оформляют в Лизхолд:
• Землю, на которой уже построена (или планируется строительство) виллы;
• Квартиры в жилом комплексе без статуса «кондоминиум»;
• Квартиры в кондоминиуме из «тайской квоты».
Плюсы Лизхолда:
• Стоимость квартир в Лизхолде в среднем ниже на 5-10% по сравнению с Фрихолдом;
• В отличие от Фрихолда при покупке в Лизхолд средства необязательно должны поступать из-за рубежа. Можно оплачивать наличными или кредитной картой.
• Регистрация и оформления Лизхолда обойдется дешевле по сравнению с Фрихолдом (пошлины и сборы составят 1,1%);
• Учитывая инфляцию и постоянный рост цен на аренду вилл, за 30 лет вы заплатите гораздо больше, если просто будете арендовать виллу на ежегодной основе. Лизхолд по сути оплачивает аренду на 30 лет вперед и таким образом фиксирует текущую стоимость аренды;
• У арендодателя имеется широкий спектр прав в отношении арендуемой недвижимости: право постоянно проживать, менять интерьер, ландшафт, строить строения (если речь идет о земле), сдавать в субаренду, продавать свой Лизхолд третьим лицам, а также право завещать;
• Правильно составленный договор Лизхолда позволяет возобновить изначальный 30 летний срок при продаже третьим лицам (возобновляемый Лизхолд);
• Так как арендодатель не является собственником жилья, то отсутствует налог c продажи недвижимости при переоформлении Лизхолда на другое лицо;
• Лизхолд можно перепродать как Фрихолд тайскому резиденту;
• В договоре можно предусмотреть возможность переоформления Лизхолда во Фрихолд, в случае, если законодательство Таиланда со временем разрешит иностранцам владеть земельной собственностью.
Минусы Лизхолда:
• Риск непродление договора на новый срок после первых 30 лет;
• Необходимо поддерживать контакт с собственником на протяжении всего срока Лизхолда;
• Риск смены собственника и связанные с этим неудобства (см. ниже);
• Отсутствие права голоса на собраниях собственников кондоминиума.
Советы при оформлении Лизхолда
Совет №1. Обязательно регистрируйте договор в земельном департаменте (Land Office)
Риски: В случае смены собственника (смерть, продажа, банкротство и т.п), новый собственник не обязан придерживаться условий договора аренды, который не был зарегистрирован в земельном департаменте. В этом случае новый собственник вообще может выселить арендатора без объяснения причин.
Решение: Любой договор аренды со сроком действия более 3 лет, в обязательном порядке необходимо регистрировать в земельном департаменте. После регистрации на недвижимость накладывается обременение, подтверждающее права владельца Лизхолда на ближайшие 30 лет, включая субаренду и право передавать Лизхолд наследникам.
Совет №2. Избегайте договоров с гарантированным продлением срока действия (30+30+30)
По согласованию сторон договор аренды может быть повторно возобновлен по истечении первых 30 лет. Однако это возобновление не гарантировано. Если в течение первых 30 лет произойдет смена собственника, обязательство продлить действие договора на нового собственника распространяться не будет. Существует порочная практика, в ходе которой стоимость договора аренды изначально предусматривает и гарантирует автоматическое продление срока действия договора до 60, 90 или даже 120 лет. Так делать нельзя и любой хороший юрист это подтвердит.
Риски: Сам факт гарантии автоматического продления является нарушением духа закона и де-факто это уже не аренда, а полноценное право собственности, что запрещено. Такой договор рискует быть признанным недействительным в случае рассмотрения в суде со всеми вытекающими последствиями.
Решение: Условие о возможном (а не гарантированном) возобновлении обычно включается в приложение к договору аренды и скорее всего с продлением на вторые 30 лет не возникнет проблем. Мы также рекомендуем изначально относиться к Лизхолду как к договору со сроком действия на 30 лет. Пусть последующее продление будет для вас приятным бонусом.
Совет №3. Включите в договор пункт о расторжении (Cancellation Clause)
Мысль включить пункт, допускающий расторжение договора аренды, может прозвучать странно, но для этого есть веская причина.
Риски: Представьте себе, что по истечение первых 15 лет, иностранец-арендатор решил перепродать свой Лизхолд. Получается, что потенциальный покупатель сможет приобрести право аренды лишь на оставшиеся 15 лет. Очевидно, что из-за этого стоимость Лизхолда существенно «просядет».
Решение: Пункт, позволяющий в случае продажи Лизхолда расторгнуть текущий договор аренды и составить новый договор с возобновлением полного срока действия поможет защитит стоимость Лизхолда. Таким образом новый арендатор сможет рассчитывать на полный 30-летний срок аренды. Однако следует заметить, что подобный пункт о расторжении будет иметь силу только в отношении первоначального собственника-арендодателя. В случае его смены, новый собственник не обязан соблюдать этот пункт.
Совет №4. Включите в договор пункт о субаренде
В большинстве случаев, лица оформившие Лизхолд, делают это с намерением сдавать недвижимость в субаренду для получения инвестиционного дохода. Подобное намерение требует сотрудничества собственника, поэтому четкий пункт о субаренде желательно включить в текст договора.
Совет №5. Оформляйте договор на себя и своих близких
Риски: В случае смерти арендатора, договор аренды теряет свою силу и собственник имеет право вернуть недвижимость обратно. Как установил Верховный Суд Таиланда в одном из своих решений: «без арендатора не существует договора аренды». Конечно, можно включить в договор аренды пункт о наследовании, предусматривающий передачу Лизхолда наследникам усопшего арендатора. Однако такой пункт не будет иметь силы, если произойдет смена первоначального собственника.
Решение: Изначально следует оформлять договор Лизхолда на нескольких лиц (например, помимо себя еще и на супруга и/или совершеннолетних детей). В случае смерти арендатора, включенные в договор лица смогут продолжить распоряжаться Лизхолдом.
Совет №6. Включите в договор пункт об арбитражном разбирательстве
От конфликтов и споров никто не застрахован. Вне зависимости от типа договора, иностранцам рекомендуется включать в его текст пункт об обязательном рассмотрении возможных споров не в тайском суде, а в рамках арбитражного разбирательства. Арбитраж – это процесс, посредством которого стороны в споре могут заслушать свои аргументы в независимом органе, без необходимости проходить через потенциально длительные судебные разбирательства. Независимо от исхода рассмотрения дела, арбитраж имеет ряд преимуществ перед тайскими судам. Во-первых, сам процесс арбитражного разбирательства будет гораздо более быстрым и дешевым. Во-вторых, вся документация и обсуждения могут вестись на английском языке без необходимости перевода на тайский. В-третьих, решение арбитра является юридически обязательным для обеих сторон.
Часть 2. Основные способы приобретения
Для иностранцев существуют абсолютно легальные и прозрачные способы по приобретению и оформлению недвижимости в Таиланде. Выбор того или иного способа зависит от типа недвижимости, цели покупки (для жизни или в качестве инвестиции), а также финансовых возможностей покупателя.
Способ №1. Оформить на своё имя
Всегда можно пойти самым простым путем: подобрать квартиру в кондоминиуме из иностранной квоты и приобрести ее на своё имя во Фрихолд, то бишь полное и безусловное право собственности на неограниченный срок.
Если все квартиры из иностранной квоты разобраны или жилой комплекс не имеет статуса «Кондоминиум» – можно оформить Лизхолд, об особенностях которого шла речь в первой части.
Способ № 2. Оформить на тайскую компанию (Thai Co. Ltd)
Если речь идет о земельной собственности (земля или вилла), распространенным способом является приобретение недвижимости посредством создания тайского юридического лица (Thai Co. Ltd – аналог нашего ООО), в котором иностранец имеет долю и, как правило, является директором. В отличие от иностранных граждан, тайская компания может абсолютно легально приобретать любую недвижимостью во Фрихолд. Таким образом, контролируя компанию, иностранец контролирует и недвижимость, оформленную на компанию. С одной стороны всё законно, но есть нюансы.
Как сделать неправильно?
Проблема в том, что зачастую использование тайских компаний осуществляется с нарушениями, которые могут привести к неприятным последствиям.
Следуя советам недобросовестных юрисконсультов, иностранцы создают тайское юридическое лицо, набирают номинальных тайских акционеров (так как по закону, компания должна на 51% принадлежать тайским гражданам), оформляют на компанию недвижимость и на этом всё. Компания деятельности не ведет, а отчеты сдаются нулевые. По сути вся эта конструкция используется в качестве «юридического костыля» для обхода прямого запрета на владение земельной собственностью иностранцами.
Однако тайские власти недвусмысленно дали понять, что использовать тайские юридические лица исключительно в качестве «холдинговой компании» для владения собственностью является незаконным. То есть компания, созданная единственно с целью покупки жилья, не выполняющая никаких других функций и не осуществляющая реальной бизнес деятельности – технически является нарушением закона. Более того, использовать номинальных акционеров для осуществления контроля над тайской компанией – тоже является нарушением.
Подобная «холдинговая компания» не выдержит самой базовой и поверхностной проверки со стороны властей. В результате, компания может быть распущена, а от недвижимости придется избавиться, заплатив при этом крупные штрафы.
Как сделать правильно?
Прежде всего, нужно усвоить, что владеть недвижимостью посредством тайской компании можно лишь в том случае, если ведется полноценная бизнес-деятельность с соблюдением всех формальностей.
Если вы ведете настоящий бизнес, который приносит доход, платит налоги, имеет надлежащую бухгалтерию, законных тайских акционеров и соблюдает корпоративные законы Таиланда – ваша компания может приобрести земельную собственность для ведения бизнеса. Например, можно организовать законный бизнес по сдаче недвижимости в аренду.
Однако управление тайской компанией, особенно если всё делается правильно, влечет за собой дополнительные затраты, включая расходы на услуги бухгалтера и юриста. Кроме этого у компании должен быть зарегистрированный юридический адрес и желательно офис. Не стоит также забывать про дополнительную налоговую нагрузку.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что если вы хотите приобрести недорогие апартаменты, то идти по пути создания тайской компании не стоит. Расходы на создание и содержание компании попросту перекроют возможные доходы от сдачи вашей недвижимости в аренду.
Тайская компания пригодится если вы собираетесь инвестировать в более-менее крупный проект, который задуман как полноценный бизнес, связанный с недвижимостью (например, комплекс вилл, построенный с целью последующей сдачи в аренду).
Способ № 3. Комбинация: здание в собственность + земля в аренду (Лизхолд)
В отличие от земли, законодательство Таиланда не запрещает иностранцам оформлять здание виллы в полную собственность. Таким образом задействуется комбинированная схема – земля берется в аренду по договору Лизхолда на 30 лет, а само здание оформляется в собственность на имя иностранца.
Если строительство виллы только планируется, то в договоре Лизхолда прописывается пункт о праве застройки (суперфиций) у арендатора. Право суперфиция заключается в юридическом отделении права собственности на землю от права на строение находящееся на этой земле.
Еще одним видом комбинации является следующий способ: право собственности на землю оформляется на действующую тайскую компанию, в которой у иностранца есть доля. Здание оформляется в полную собственность на имя иностранца. И вишенка на торте – тайская компания сдает в аренду землю иностранцу в Лизхолд. Эта схема вполне эффективно защищает интересы иностранца со всех сторон, но при условии, что учитываются нюансы, описанные выше (см. Способ №2. Оформление на тайскую компанию (Thai Co. Ltd).
Способ №4. Оформить на оффшорную компанию
Некоторые предпочитают использовать оффшорные компании для оформления права собственности на недвижимость. Однако такой вариант, опять таки, подойдет только в случае приобретения квартиры во Фрихолд из иностранной квоты. Ведь владеть земельной собственностью иностранным юридическим лицам запрещено точно так же, как и иностранным гражданам.
Использовать можно классическую оффшорную компанию с регистрацией на Сейшелах, Британских Виргинских островах или в любой другой юрисдикции. Основной причиной оформления на оффшор, как правило, является упрощенная процедура наследования. В случае смерти владельца, его наследники получают контроль над оффшорной компанией и соответственно над недвижимостью, которой она владеет. Всё проходит без шума, пыли и с минимальными издержками. Еще одним несомненным плюсом является возможность просто продать свою недвижимость путем переуступки корпоративных прав в оффшорной компании.
Есть также ряд нюансов, которые следует учитывать. Если оффшорная компания владеет недвижимостью в Таиланде, необходимо подавать бухгалтерский баланс с подробной информацией о доходах от аренды. В том случае, если в квартире бесплатно проживает директор данной оффшорной компании, это может быть расценено как льгота от компании в натуральной форме. В этом случае директора могут обязать заплатить подоходный налог от справедливой рыночной стоимости годовой аренды.Кроме этого, если оффшорная компания продает недвижимость, необходимо будет оплатить корпоративный налог на любой прирост капитала за всё время владения. В этом случае все же выгоднее переуступить корпоративные права на компанию.
Не стоит также забывать и про расходы, связанные с учреждением оффшорной компании и ее ежегодным обслуживанием. Поэтому, если речь идет о покупке недорогих апартаментов, следует всё взвесить и хорошенько просчитать.
Способ №5. Инвестировать в Таиланд $1,3 млн
Статья 96 Земельного Кодекса Таиланда предусматривает единственный способ, с помощью которого иностранный гражданин может приобрести тайскую землю в собственность на свое имя. Всего-то навсего нужно инвестировать в экономику страны 40 000 000 бат (около $1,3 млн). Как правило, подобная инвестиция осуществляется путем приобретения государственных облигаций или бондов. При этом, размер приобретаемого участка не может превышать более 16 соток (1 рай), а целью приобретения должно быть исключительно личное пользование, то есть собственное проживание на этой территории. Да и еще, право собственности заканчивается со смертью собственника. Вариант однозначно не для всех, но упомянуть о нем следует.
Способ №6. Воспользоваться льготами от BOI
Есть еще один легальный, но достаточно сложный способ, позволяющий приобрести землю в Таиланде. Для этого нужен бизнес – либо компания, основанная в Таиланде, либо представительство иностранной компании. Но главное, чтобы этот бизнес подпадал под программу поддержки предприятий, стратегически выгодных государству. В Таиланде есть специальный комитет по инвестициям (Board of Investments или BOI), подчиняющийся напрямую кабинету Премьер-Министра Таиланда. Этот комитет предоставляет различные льготы тому бизнесу, который развивает высокие технологии или создает товары с высокой добавленной стоимостью. Это могут быть компании, связанные с IT сферой или сложным современным производством.
Есть ряд критериев, которым должен соответствовать такой бизнес и дополнительные шаги при регистрации. В случае успешного прохождения данной процедуры и получения сертификата BOI, бизнес получит определенный вид льгот, среди которых может быть снижение налоговой нагрузки, освобождение от уплаты пошлин или разрешение на приобретение земли в Таиланде. Подобные льготы предоставляются исключительно под бизнес-деятельность. Соответственно, если подобная деятельность прекращается, льготы также перестают действовать. Таким образом, если компания приобрела земельный участок, то в случае прекращения бизнес-деятельности, участок обяжут продать в течение 1 года.
Способ №7. Оформить на тайскую супругу
Следует также упомянуть о варианте оформления земельной собственности на тайскую супругу или супруга. В целом, это достаточно рискованный вариант, потому как в случае завершения отношений собственность в 99,9% случаев останется за тайским гражданином. В процессе покупки недвижимости, необходимо сделать совместное заявление о том, что сделка осуществляется за счет личных средств тайской супруги (все-таки вариант женитьбы на тайских женщинах более распространен, нежели замужество за тайским мужчиной). Поскольку у иностранца нет претензий на имущество, оно может быть продано или заложено без его согласия.
Распространенным является вариант, когда тайская супруга после приобретения сдает земельную собственность в аренду своему иностранному супругу на 30 лет. В данном случае, право иностранца проживать на этой земле будет защищено в течение срока аренды. И даже если эту собственность продадут третьим лицам, иностранец сможет беспрепятственно проживать там до окончания срока действия договора аренды.
Часть 3. Проверка недвижимости и процедура покупки
О важности комплексной проверки (Due Diligence)
Прежде чем инвестировать ощутимую сумму в тайскую недвижимость, всегда имеет смысл подготовиться и провести комплексную юридическую проверку (Due Diligence). Ведь вы не только приобретаете недвижимость, но также принимаете на себя все юридические обязательства, связанные с ней.
Некоторые покупатели пользуются услугами юристов, «подогнанных» продавцом. В принципе, если застройщик серьезный, то особого риска нет. Тем не менее, независимо от того, у кого и что вы покупаете, мы рекомендуем всегда привлекать независимого юриста из компании с хорошей репутацией.
Теперь обсудим какие моменты должен прояснить основательный Due Diligence. Дело в том, что многие ограничиваются базовой проверкой из серии: «Мой юрист запросил документ о праве собственнности в земельном департаменте. Он перевел его, и в нем было подтверждено право собственности на имя продавца, и что эта собственность не имела залога». Неплохо в качестве первого шага, но настоящей комплексной проверкой это не является.
Чтобы всё было тип-топ, ваш юрист должен предпринять следующие шаги:
• Провести всестороннюю проверку правоустанавливающего документа. Следует проверить действительность самого документа, а также изучить всю его историю. Сам факт наличия документа на право собственности не означает, что он был выдан на законных основаниях. Документ, выданный с нарушениями, может быть признан недействительным;
• Убедиться, что право собственности свободно от любых ограничений и обременений (залог, ссуда, ипотека и т.п.);
• Подтвердить, что продавец (например, застройщик) является законным собственником недвижимости, а в правоустанавливающих документах отсутствуют любые третьи лица;
• Проверить законные права доступа к собственности. В документе на право собственности должны быть показаны расположение и размеры земли со всеми точками доступа;
• Убедиться, что земля под строительство, не является «грязной» – так называется земля, которая не предназначена для строительства и попала в частные руки путем махинаций и шахеров-махеров (например, лесные угодья). Такое бывает крайне редко, но бывает.
• Составить отчет о нормативных актах и правилах, регулирующих землепользование и строительство на данной земле (если речь идет о планируемом строительстве виллы);
• Если вилла уже построена, нужно подтвердить юридическую силу разрешения на строительство (Building Permit). Наличие разрешения на строительство не означает, что здание построено на законных основаниях. Если будет доказано, что разрешение выдано с нарушением, его признают недействительным, а здание могут снести.
• В случае с кондоминиумами, следует убедиться, что выдано разрешение EIA (Environmental Impact Assessment), означающее, что данный проект рассмотрен соответствующей комиссией и одобрен для строительства;
• Подтвердить наличие соответствующих лицензий. Например, лицензия кондоминиума или отельная лицензия.
• Если недвижимость приобретается посредством покупки компании, обязательно проведите основательную проверку всех бухгалтерских, корпоративных и юридических документов, связанных с ней.
Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим. Существуют и другие нюансы, зависящие от типа недвижимости и характера сделки. Об этом подробнее расскажет квалифицированный юрист в ходе консультации.
Процедура покупки
Итак, вы наконец нашли оптимальный вариант и готовы к сделке. Процедура покупки будет зависеть от нескольких факторов:
• Что именно вы покупаете – квартиру или виллу?
• Кто продавец – застройщик (первичный рынок) или частное лицо (вторичный рынок)?
• На каком этапе вы покупаете – на этапе строительства или после сдачи в эксплуатацию?
Рассмотрим основные этапы процедуры на примере покупки квартиры в кондоминиуме от застройщика.
Этап №1. Внесение депозита резервирования и проведение юридической проверки
Прежде всего необходимо зарезервировать понравившуюся квартиру за собой. Для этого подписывается договор о резервировании, который предусматривает внесение депозита. При покупке квартир от застройщика размер депозита обычно составляет 100 000 Бат или 1% от стоимости. Для оформления договора о резервировании достаточно иметь лишь паспорт, а сам депозит можно внести наличными.
Ваш юрист должен позаботиться о нескольких важных моментах, которые необходимо внести в договор о резервировании. Прежде всего, в тексте следует предусмотреть, чтобы вашему юристу предоставили необходимое время для изучения основного договора купли-продажи и проведения комплексной юридической проверки недвижимости (due diligence), о которой мы рассказывали выше.
Также крайне важно предусмотреть, чтобы депозит был обязательно возвращаемым на случай, если в процессе проверки будут выявлены какие-либо проблемы с недвижимостью.
В основном договоре купли-продажи предусматриваются все условия сделки, включая стоимость объекта, размеры налогов и сборов, стоимость мебельного пакета, график платежей, а также дополнительные расходы (к примеру, стоимость ежемесячного обслуживания и сумма платежа в амортизационный фонд). Факт оплаты депозита резервирования также отображается в основном договоре купли-продажи.
Этап №2. Перевод средств в Таиланд
Как только юридическая проверка успешно пройдена, необходимо позаботиться о легальном переводе средств в Таиланд. Крайне важно сделать всё в соответствии с требованиями законодательства, чтобы в будущем в случае продажи вашей недвижимости, не возникло сложностей с выводом денег из Таиланда. Согласно Закона о Кондоминиумах, иностранцы, желающие приобрести кондо в Таиланде во Фрихолд, обязаны перевести средства на покупку из-за рубежа.
Для этого необходимо открыть счет в тайском банке и запросить форму заявки FETF (Foreign Exchange Transaction Form). Эта справка нужна для проведение валютной операции – перевод иностранной валюты на ваш тайский счет и ее последующая конвертация в тайские баты.
При осуществлении банковского перевода необходимо учесть ряд нюансов.
• Сумма перевода должна быть не меньше стоимости объекта недвижимости.
• Важно, чтобы имя плательщика совпадало с именем в договоре купли-продажи. В идеале, поместите в графу плательщика всех бенефициаров (супруги, дети), кто в случае вашей смерти будет являться наследником. Это упростит процедуру наследования.
• Укажите назначение платежа («приобретение недвижимости») и название девелопмента, в котором приобретается кондо.
После поступления средств банк выдаст FETF сертификат, который подтверждает легальность средств и понадобится в земельном департаменте. Если же оплата идет из-за рубежа сразу на счет застройщика, то заявка FETF получается его представителем от вашего имени. Следует отметить, что если вы покупаете кондо в Лизхолд, средства необязательно должны поступать из-за рубежа, поэтому заявка FETF не требуется.
Все эти справки и документы, а также свифтовки вашего банка о переводе средств необходимо хранить, так как они понадобятся вам в будущем, когда вы захотите вывести деньги из Таиланда.
Этап №3. Оформление права собственности
Оформление права собственности и выдачу правоустанавливающих документов осуществляет земельный департамент. Если квартира приобретается на этапе строительства, оформление права собственности происходит после завершения строительства и сдачи кондоминиума в эксплуатацию. При покупке квартиры от застройщика право собственности на покупателя, как правило, оформляет представитель застройщика. Поэтому присутствие покупателя не потребуется.
Особенности оформления при покупке на вторичном рынке
Если же речь идет о покупке на вторичном рынке, то покупателю придется поехать в земельный департамент лично, либо поручить это своему юристу. Оптимальный вариант – поехать туда вместе с юристом, потому как именно он поможет утрясти все нюансы.
Что брать с собой в земельный департамент?
• Заграничные паспорта с визовыми штампами всех лиц, на кого оформляется недвижимость;
• Иммиграционные карты всех лиц, на кого оформляется недвижимость;
• Если собственником также выступает супруг/супруга, потребуется свидетельство о браке (на английском языке);
• FETF сертификат, подтверждающий легальное поступление средств на покупку квартиры (в случае оформления во Фрихолд);
• Письмо от управляющей компании кондоминиума, подтверждающее соблюдение пропорции иностранной квоты для данного кондоминиума (в случае оформления во Фрихолд);
• Достаточное количество наличности для оплаты налогов и сборов при регистрации;
Если средства из-за рубежа поступили на ваш тайский счет, с собой в департамент нужно брать чек на остаток суммы (за вычетом уже оплаченного депозита), который будет передан продавцу во время оформления сделки.
Представитель департамента проверит все предоставленные документы, а покупателю и продавцу необходимо будет подписать специальную форму купли-продажи. После этого наличными оплачиваются налоги и сборы. Точную сумму всех платежей и размер вашей доли юрист должен выяснить с департаментом накануне сделки, чтобы у вас было с собой достаточно наличности. Как правило, общая сумма налогов и сборов делится пополам между продавцом и покупателем.
В этот же день по завершению всех процедур вы получите пакет документов, набор которых зависит от способа оформления недвижимости. В случае с Фрихолдом это будет:
• Стандартный договор купли-продажи на тайском языке. Договор оформляется на ваше имя и заверяется печатями и подписями государственных чиновников;
• Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится план земли, с другой – вся история сделок с ней. При оформлении квартиры во Фрихолд вы являетесь долевым собственником земли, пропорционально купленной площади квартиры в кондоминиуме;
• Домовая книга (Blue book), где указан адрес и информация о квартире.
С этого момента, покупатель официально становится владельцем недвижимости.
Налоги, связанные с недвижимостью
Налоги – тема щепетильная и требующая обстоятельного подхода. Поэтому мы настоятельно рекомендуем делегировать этот вопрос квалифицированному специалисту. Мы расскажем об основных видах налогов, связанных с приобретением, владением и продажей недвижимости.
Налог при покупке
Transfer Tax – так называется государственный сбор за переход права собственности. Оплачивается этот сбор в земельном департаменте, а ставка сбора зависит от формы собственности. Если недвижимость приобретается во Фрихолд, ставка сбора составляет 2% от заявленной или оценочной стоимости объекта (за основу берется более высокая сумма). Если же оформляется Лизхолд, то ставка сбора составит 1,1% (1% налог + 0,1% гербовый сбор). Как правило, сбор за переход права собственности делится между сторонами поровну.
Налог на владение
С 2020 года в Таиланде введен налог на владение недвижимостью. Ставка налога зависит от таких факторов как вид и стоимость объекта недвижимости. Например, ставка налога для виллы стоимостью 10 000 000 Бат составит всего 0,03% в год (3 000 Бат).
Налог на доход от сдачи в аренду
Как правило, недвижимость в Таиланде приобретается с целью последующей сдачи в аренду. Ставка налога на доход от сдачи в аренду зависит от статуса плательщика. Если вы иностранец и не проживаете в Таиланде более 180 дней в году, ставка налога составит 15% от прибыли. Налоговым агентом обычно выступает управляющая компания (застройщик или сторонняя организация). То есть, если общая сумма вашей прибыли от аренды за год составила 300 000 Бат, за вычетом 15% вы получите от управляющей компании на руки 255 000 Бат чистыми.
Если же вам нравится проживать в Таиланде более 180 дней в году, имеет смысл получить индивидуальный номер налогоплательщика (Tax ID) и платить налоги по прогрессивной шкале от 5 до 35% в зависимости от общего годового дохода. Налоги по этой шкале рассчитываются пошагово. В этом случае, при получении прибыли от аренды в размере 300 000 Бат, вы бы заплатили всего 5% налога.
Обращаем внимание, что если сдачей в аренду занимаетесь лично вы, то все обязанности связанные с предоставлением налоговой отчетности и уплаты налогов являются вашей личной ответственностью. Можно поручить ведение этого вопроса своему юристу или бухгалтеру.
Мы точно не рекомендуем скрывать свою деятельность по сдаче в аренду с целью ухода от уплаты налогов. Тайские власти могут легко определить факт подобного сокрытия и это приведет к очень нехорошим последствиям (нервы, штрафы и даже арест).
Налоги при продаже
Существует ряд налогов, которые необходимо будет оплатить продавцу недвижимости при продаже. В зависимости от того кто выступает продавцом, а также длительности владения недвижимостью применяются различные налоги.
Specific Business Tax (SBT) – это специальный бизнес-налог, который взимается с продавца (юридическое или физическое лицо) в том случае, если недвижимость продается в течение 5 лет с момента приобретения. Ставка налога составляет 3,3% от заявленной или оценочной стоимости объекта (за основу берется более высокая сумма).
Stamp Duty – гербовый сбор в размере 0,5% от заявленной или оценочной стоимости объекта (за основу берется более высокая сумма). Взимается в тех случаях, когда не действует Special Business Tax.
Income Tax (Withholding Tax) – это налог на прибыль от продажи, который оплачивается в момент регистрации сделки в земельном департаменте. При продаже недвижимости юридическими лицами применяется фиксированная ставка 1% от заявленной или оценочной стоимости объекта (за основу берется более высокая сумма).
Если же продавец физическое лицо, то ставка налога зависит от длительности владения и размера прибыли, полученной при продаже. Ставка варьируется от 0 до 35% и высчитывается по прогрессивной шкале:
Прибыль до 300 000 Бат – налог 5%
300 001 – 500 000 Бат – налог 10%
500 001 – 750 000 Бат – налог 15%
750 001 – 1 000 000 Бат — налог 20%
1 000 001 – 2 000 001 Бат – налог 25%
2 000 001 – 4 000 000 Бат – налог 30%
от 4 000 001 Бат — налог 35%
Например, при покупке квартиры площадью 35 кв.м за 3 000 000 Бат на этапе строительства и ее перепродаже через несколько лет после окончания строительства за 4 000 000 Бат прибыль составит 1 000 000 Бат. Считается все пошагово. За первые 300 000 Бат вашей прибыли налог составит 15 000 Бат (5%), на следующие 200 000 Бат прибыли налог составит 20 000 Бат (10%), далее на 250 000 Бат налог составит 37 500 Бат (15%) и на последние 250 000 Бат – 50 000 Бат (20%). Итого налог на прибыль равен 122 500 Бат, что составляет в абсолютном выражении всего 12.25% от общей прибыли 1 000 000 Бат.
